Dự toán mẫu nhà phố 4×16, 3 tầng: bóc từng hạng mục

dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Một con số tổng 1.550,0 triệu đồng chưa cho bạn biết tiền nằm ở đâu, và cũng không cho biết bảng của nhà thầu thiếu dòng nào. Muốn biết thì phải bóc: mỗi nhóm của căn mẫu 4×16 được tách thành hạng mục nhỏ như ép cọc, khung sàn, ốp lát, cửa, bếp, theo số mẫu kỳ quý 4/2026.

Xây nhà 4×16, 3 tầng hết bao nhiêu tiền?

Tổng ngân sách mẫu là 1.550,0 triệu đồng ở mức khá: phần xây 1.224,5, nội thất 232,5, khoản ngoài phần xây 93,0.

Nguồn: dữ liệu mẫu của Ngân Sách Xây Nhà, kỳ quý 4/2026, chưa xác minh. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Phần xây 1.224,5 chia cho 192 m² ra 6,38 triệu đồng/m², số riêng của căn mẫu, nằm trong dải trọn gói mức khá 6,2–7,8 nhưng không phải điểm tham chiếu thị trường.

Căn mẫu được tính diện tích thế nào?

Diện tích sàn tính tiền của căn mẫu là 4 × 16 × 3 = 192 m², ba sàn giống nhau, không quy đổi thêm móng, mái, sân hay ban công. Bảng của nhà thầu có thể dùng diện tích lớn hơn vì cộng phần quy đổi, nên hai bảng chỉ so được khi cùng diện tích.

Khi nhận bảng bóc của nhà thầu, tìm dòng diện tích tính tiền trước, ghi cạnh 192 m² rồi mới so từng dòng.

Từng hạng mục chiếm bao nhiêu trong tổng?

Khung, sàn, mái là dòng nặng nhất với 380,0 triệu đồng, gần một phần tư tổng ngân sách. Móng và phần thô gộp lại 744,0 triệu đồng, bằng 48%.

Nguồn: dữ liệu mẫu của Ngân Sách Xây Nhà, kỳ quý 4/2026, chưa xác minh. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Ép cọc tính theo mét dài, không theo mét vuông sàn, nên là dòng dễ lệch khi chiều dài cọc thực tế khác dự kiến.

Nguồn: dữ liệu mẫu của Ngân Sách Xây Nhà, kỳ quý 4/2026, chưa xác minh. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Cộng Bảng 2, Bảng 3 và khoản ngoài phần xây 93,0 được đúng 1.550,0. Với bảng của nhà thầu, đếm số dòng theo từng nhóm; nhóm nào chỉ có một dòng gộp là nhóm cần yêu cầu bóc tiếp.

Những khoản nào chưa nằm trong con số này?

Ba khoản: dự phòng phát sinh, lãi vay nếu có vay, và tiền thuê chỗ ở trong lúc xây nếu bạn đang ở trên chính mảnh đất đó. Dự phòng mẫu là 5–10% phần xây, tức 61,2–122,5 triệu đồng. Khoản ngoài phần xây 93,0 là số tham chiếu, dải thật là 67,0–126,5, xem các khoản ngoài phần xây. Thêm ba dòng này dưới dòng tổng 1.550,0, dù hiện tại để trống.

Đổi mức hoàn thiện thì tổng tiền đổi ra sao?

Giữ nguyên 192 m², tổng ngân sách mẫu là 1.350,0 ở mức cơ bản, 1.550,0 ở mức khá và 2.100,0 ở mức cao cấp. Phần xây tương ứng là 1.147,5, 1.224,5 và 1.512,0 triệu đồng; chia cho 192 m² ra 5,98, 6,38 và 7,88 triệu đồng/m², đều nằm trong dải trọn gói cùng mức (5,8–6,8; 6,2–7,8; 7,8–9,6) nhưng là số của căn mẫu, không dùng thay đơn giá tham chiếu. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Phần đổi nhiều nhất khi nâng mức là hoàn thiện và nội thất; hãy đối chiếu với tỷ lệ theo giai đoạn. Chọn mức theo từng khu trong nhà rồi mới điền vào bảng.

Bạn nên làm gì tiếp theo?

• Tính lại với kích thước nhà bạn, giữ cấu trúc năm nhóm và 12 dòng hạng mục để tự bóc.
• Xem các quyết định thiết kế giúp giảm chi phí trước khi chốt bản vẽ.
• Yêu cầu bảng bóc của nhà thầu có ít nhất từng ấy dòng.

Câu hỏi thường gặp