Trọn gói, khoán nhân công hay tự xây: so chi phí trên cùng một căn 5×20

dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Cùng một căn giả định 5×20, 1 trệt 2 lầu, mức hoàn thiện khá, kỳ số quý 4/2026, ba cách xây cho ra ba khoảng tiền khác nhau. Dưới đây chỉ so tiền, thời gian và rủi ro, không kết luận cách nào đúng cho mọi nhà.

Căn 5×20 dùng để so có những giả định gì?

Căn mẫu có 300 m² sàn tính tiền, con số giả định, không đo từ bản vẽ thật. Dải tiền chia cho 300 m² để ra triệu đồng mỗi mét vuông.

Trước khi đọc bảng, ghi lại diện tích sàn tính tiền của nhà bạn.

Mỗi cách xây tốn bao nhiêu trên cùng căn nhà?

Trọn gói khoảng 2,0–2,3 tỷ đồng, khoán nhân công 1,8–2,3, tự xây 1,7–2,4, tính riêng phần xây. Điểm khác nằm ở độ rộng: trọn gói chênh 0,3 tỷ đồng giữa hai đầu, khoán chênh 0,5, tự xây chênh 0,7.

Nguồn: dữ liệu mẫu của Ngân Sách Xây Nhà, kỳ quý 4/2026, chưa xác minh. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Khoảng 6,67–7,67 triệu đồng/m² của trọn gói nằm trong dải trọn gói mức khá 6,2–7,8 của đơn giá quý này. Đầu cao của tự xây là 2,4, cao hơn cả trọn gói.

Khi dự trù, lấy đầu cao của mỗi cách, không lấy điểm giữa.

Chủ nhà phải tự lo những việc gì ở mỗi cách?

Trọn gói lấy của chủ nhà ít thời gian nhất, mức 1/5 trên thang 5; khoán nhân công 3/5; tự xây 5/5. Ở trọn gói, bạn duyệt danh mục vật tư, kiểm tra tại mốc thanh toán, ký biên bản. Ở khoán nhân công, bạn thêm việc mua vật tư đúng lúc và theo dõi giá. Ở tự xây, bạn làm cả việc của người quản lý công trường: thuê thợ, chia việc, trả công.

Một phép thử đơn giản: viết ra số buổi mỗi tuần bạn có thể ra công trường.

Khi có phát sinh, ai là người trả tiền?

Trọn gói đẩy phần lớn phát sinh về nhà thầu nếu danh mục vật tư chi tiết; khoán nhân công dễ tranh cãi ở phần vật tư; tự xây dồn toàn bộ về chủ nhà.

Nguồn: dữ liệu mẫu của Ngân Sách Xây Nhà, kỳ quý 4/2026, chưa xác minh. dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Ở khoán nhân công, vật tư do bạn mua nên lỗi vật tư thường không ai bảo hành; ở tự xây, không có bên nào để quy trách nhiệm. Danh sách những khoản phát sinh hay bị bỏ sót giúp bạn đối chiếu với từng cách.

Cầm Bảng 2 khi gặp bên báo giá, đi từng dòng và hỏi một câu: "điều này ghi ở đâu trong hợp đồng".

Đổi giả định nào thì kết quả so sánh đổi theo?

Ba giả định làm kết quả đổi nhiều nhất: diện tích sàn, mức hoàn thiện, độ chi tiết của danh mục vật tư. Danh mục vật tư càng mơ hồ, khoảng trọn gói càng rộng và lợi thế chốt tổng tiền càng giảm.

Một cách kiểm nhanh: dùng đơn giá tham chiếu trọn gói mức khá 6,8 triệu đồng/m², phần xây căn mẫu thành 300 × 6,8 = 2.040 triệu đồng, vẫn trong khoảng 2,0–2,3. Hai khoản đi kèm nằm ngoài cả ba khoảng: thiết kế 54,0 triệu đồng (300 m² × 180 nghìn đồng), giám sát độc lập 30,6 (1,5% × 2.040).

dữ liệu mẫu · cần xác nhận

Nếu nghiêng về trọn gói, hãy xem phạm vi gói gồm những gì trước khi ký. Trang xây nhà trọn gói của 3A Design mô tả một phạm vi gói như vậy để đối chiếu. Bạn cũng có thể thử với diện tích nhà bạn trước khi hỏi giá.

Bạn nên làm gì tiếp theo?

• Chốt diện tích sàn tính tiền và mức hoàn thiện trước khi xin báo giá.
• Đọc tiếp cách đọc bảng báo giá và lịch thanh toán trọn gói nếu nghiêng về hợp đồng trọn gói.

Câu hỏi thường gặp